同族間・親族間取引の評価～4つの事例～

2025年2月25日

鑑定評価の依頼目的で増えてきているのが、「同族間・親族間取引」のための評価です。

税理士の先生からの依頼がほとんどでしたが、ホームページを見て直接ご依頼していただく経営者の方や個人の方も増えてきました。

そこで、依頼するか迷っている方の参考になればと考え、実際に「同族間・親族間取引」のための評価を行った事例を紹介したいと思います。

ご両親がお持ちの都内のマンションの所有権を、子供に移すために鑑定評価のご依頼をいただきました。

首都圏のマンション価格は上昇し続けており、それは中古マンションも同じです。同族間取引は時価で取引をしないといけないのですが、インターネットで検索すると、びっくりするような価格で売りに出されていたりします。

マンションの評価は、実際のマンションの取引に基づいた取引事例比較法に加え、土地の価格と経年劣化も考慮した建物の価格から求める原価法、マンション1室を賃貸した場合の賃料収入から求める収益還元法の3手法を使います。

過熱気味な市場においては、原価法や収益還元法を使うことで、現実的なマンション価格を求めることができるので、鑑定評価が適していると言えます。

個人所有の事務所ビルを会社に移転する目的で鑑定評価のご依頼をいただきました。

対象不動産は建物が建ってから50年以上経過し、すでに使われていない事務所ビルでした。このような建物は、もう一度利用しようとすると、建物の修繕に加えて耐震補強なども必要となるため、建物を取り壊すことが現実的です。

この場合の評価は、建物が無いと想定した更地価格に建物の取壊し費用を引いて求めます。

個人所有の土地を会社に移転する目的で鑑定評価のご依頼をいただきました。

不整形で単体では利用が難しい土地は、市場に出回らないので、相場といったものがありません。このような特殊な土地は鑑定評価に適していると言えます。

不整形な土地は、その活用方法によって価格が変わるので、その周辺の平均的な土地価格と大きく乖離する場合があります。

同族間企業同士で土地建物の取引をする目的で鑑定評価のご依頼をいただきました。

市街化調整区域内の土地については、建物が立てられる土地かどうかが評価の重要なポイントになります。

市街化調整区域は基本的には建物の建築が認められていませんが、特例として再建築が認められている場合があり、鑑定士は調査判断する必要があります。

もし、再建築は認められない土地だとすると、評価額はぐっと低くなります。

やや特殊な事例を挙げましたが、その他にも、商業ビルや戸建てなども評価しています。

「同族間・親族間取引」は時価で行う必要がありますが、時価がわからない不動産は山のようにあります。

戸建住宅などは、インターネット上に売りに出されているので、相場は把握しやすいと言えますが、ビル1棟などは時価の把握がなかなか困難であり、戸建住宅でも急斜面や土地の形状などその個性によって価格が変わってしまいます。

鑑定評価すべきか迷ったら、一度ご相談ください。

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