土地やマンションを売る場合、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的です。担当者に相談すると、3つの契約について説明されます。
①一般媒介契約
・複数の不動産会社に売却活動を依頼できる
・自己発見取引ができる
・販売状況について報告の義務が無い
・契約期間は決まっていない
②専任媒介契約
・売却活動を依頼できる不動産会社は1社のみ
・自己発見取引ができる
・販売状況について報告の義務がある
・契約期間は3か月以内
③専属専任媒介契約
・売却活動を依頼できる不動産会社は1社のみ
・自己発見取引ができない
・販売状況について報告の義務がある
・契約期間は3か月以内
最もポピュラー な専任媒介契約
媒介契約はどれがいいか迷いそうですが、実際は②専任媒介契約が主流です。
不動産会社の目的は、仲介手数料をもらうことです。この仲介手数料は、マンションの売却が完了した時点でもらえる成功報酬なので、自分の会社で取引してもらわないと1円ももらえません。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約するので、もし他の会社で取引が成立すると、成功報酬は発生しないため、不動産会社は専任媒介か専属専任媒介契約をすすめてきます。
専任媒介契約には、マンションを売る側にもメリットがあります。
例えば、同じ条件の中古マンションが２つあり、それぞれ一般媒介契約と専任媒介契約で売却の依頼をしたとします。不動産会社は、「一般媒介契約のマンションは取引が別の会社で成立するかもしれないから、専任媒介契約のマンションを積極的に売りだそう」と考えるはずです
不動産会社は、マンションを売るためにチラシを配る、店頭に掲示する、マンションを探している人に紹介するといった広告費や人件費をかけます。一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が、こういった不動産会社の販売活動に期待できるのです。
そのため、マンションを売る多くの人は、専任媒介契約を選んでいます。もし、不動産会社との契約期間中に売却できなければ、他の不動産会社へ契約を移すこともできます。
自己発見取引ができない専属専任媒介契約
ちなみに、専属専任倍既契約と専任媒介契約の違いは自己発見取引ができるかどうか、
つまり、マンションを売りたい人が、自分でお客さんを探し、直接マンションの取引をすることが認められるかどうかです。
自己発見取引をする可能性は低いので、あまり気にする必要はありません。もしかしたら、親戚や知り合いの中から欲しい人が出てくるかも・・・とちょっとだけ期待して自己発見取引ができる専任媒介契約を選んでも良いでしょう。
主体性が必要な一般媒介契約
専任媒介契約をする場合、１社しか依頼できないので、どの会社に依頼すればいいか、自分で判断しなければなりません。
もしイマイチな不動産会社に頼んでしまった場合、マンションがいつまでたっても売れず、販売価格もどんどん下げられてしまうといった残念な結果になります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるので、そのうちの何社かがしっかりと販売活動してくれれば、マンションを売ることができます。
ただし、一般媒介契約は専任媒介契約と比べて、不動産会社のサポートは少ないので、「この期間までに売れなかったら〇〇円まで下げよう」といった戦略も含めて、売り主自身が主体的に行動する必要があります。そのため、やや上級者向けの方法と言えるでしょう。
不動産会社の買取
不動産会社は仲介するだけではなく、直接買い取ってくれる場合があります。買取の場合、マンションを買う人を探す期間が必要ないので、現金を手に入れるまでの時間を短縮できます。
また、仲介手数料も発生しません。一方、買取は仲介よりも金額が低くなる傾向にあります。不動産会社は、仕入れ価格と販売価格の差額である売却益が目的なので、買取金額をなるべく抑えようとするからです。
「マンションを早く売りたい」「すぐに現金化したい」という人にとって、買取は魅力的な選択肢です。
また、不動産会社が買い取ったマンションは、リフォームなどの付加価値がつけられて販売されるケースがあります。間取が特殊だったり、マンション自体が老朽化して、そのままでは買い手が見つかりそうにない場合は、買取が向いているかもしれません。
自分に合った不動産会社と売却方法を見つけてください
売却期間に余裕があり、なるべく高くマンションを売りたい場合は、専任媒介契約を依頼するのが良いでしょう。知り合いの不動産業者に聞いたところ、専任媒介契約をするのがほとんどだそうです。
不動産を売却する上で一番重要なのは、信頼できる不動産会社と担当者を見つけることです。担当者の人柄、不動産会社のホームページの充実度、駅の目の前にある不動産会社の立地・・・何を重視して選ぶかは、自分次第です。
何度も言いますが、複数の不動産会社の話を聞いて決めてください。1社聞いただけでは、その不動産会社が本当に自分に合っているのか判断するのは難しいはずです。
また、設定した「目標」や売りたいマンションの特性から、一般媒介契約や不動産会社の買取といった方法が適している場合もあります。
これらの方法を最初からすすめてくる不動産会社は少ないので、気になる場合は、自分から聞いてみてください。