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個人の活用事例

  • 共有物の分割


  • 土地を購入あるいは相続する場合に、一つの土地を複数人で共有することがあります。 この一つの土地を等しい価値になるように分割することはとても難しい問題です。 例えば、同じ面積になるように土地を2つに分割した結果、 片方の土地は道路と接する部分が小さくなり、 もう片方の土地に比べて価値が低くなってしまうこともあります。 分割後の土地の価値が同じになるように、不動産鑑定士が様々な要因を吟味して 土地の分割案を提案します。

  • 家賃・地代の改定


  • 借りている物件の更新の際に、家主から家賃の改定をお願いされることがあります。 賃料が増額されている場合、数年間の増額分は非常に大きな額になります。 周辺の地価や賃料を調査し、提案された賃料が妥当かどうか不動産鑑定士が判断します。 賃料の交渉の際に不動産鑑定士が直接意見することも可能です。

企業の活用事例

  • 担保の設定


  • 金融機関が融資のときに設定する担保にはさまざまな形式がありますが、 一般的に不動産を担保とする抵当権がもっとも多く利用されています。 融資する案件のリスクを把握するうえで、担保不動産自体の価値を評価することは欠かせないことです。 やむをえず担保不動産を処分して債権を回収する場合に備えて、 担保不動産の評価はより「安全性」や「確実性」に気をつける必要があります。 「鑑定評価書」だけでなく「調査報告書」による評価を行うケースがあります。

  • 売買の参考


  • 不動産を売買するうえで最も関心のあることは、その価格で売って(または買って)損をしないか、 つまり、その価格が妥当かどうかです。不動産の鑑定評価によって適正な価格を見積もることで、 売る側と買う側のどちらにとっても安心感が生まれます。 また、会社とオーナーや役員間で行われる不動産の取引は、 適正な価格で売買されているか税務当局が注目していることから、 客観性の高い不動産鑑定評価を活用する場合があります。

士業の活用事例

  • 相続・遺産分割


  • 相続税の課税対象のなかで、土地は国税庁の定めている「財産評価基準通達」 によってその評価額が計算されます。 しかし、画一的な評価方法では実際の不動産よりも高く評価される場合があります。 こういったケースでは、不動産の鑑定評価を行うことで節税することができます。 また、遺産分割の際に鑑定評価を行うことで、適切な価値を把握できるだけでなく、 相続した土地自体の均等な分割案を提示することも可能です。

  • 訴訟資料


  • 不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は依頼者だけでなく、 利害関係がある第三者にも考慮した公正・中立的な資料です。 そのため、不動産の売買・地代・家賃などについて係争がある場合、 鑑定評価書が資料として活用することができます。 専門家である不動産鑑定士が直接当事者同士に説明することで、 納得や安心感を与えることができます。

行政機関の活用事例

  • 公共用地の売買


  • 道路の整備や再開発などの公共事業のために用地を取得する場合は、そのほとんどが売買契約 によって行われます。用地取得の売買契約では、正常な価格や条件で契約を行うことが求められます。 そこで、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。 情報公開の観点からも、説得力の高い「不動産鑑定評価書」の作成が一般的です。

  • 賃料の評価


  • 市有地や国有地を貸し出す場合、用地取得の時と同様に適正な賃料や条件で貸し出すことが求められます。 また、個人や企業が持っている土地や建物を行政機関が借りる場合も同様です。 適正な賃料を求めるためには、土地や建物の状態だけでなく、賃貸契約の内容も重要な要素であり、 経験や知識が必要です。